How To
- La scelta che pesa di più sui tempi di vendita è il prezzo con cui la casa esce sul mercato.
- Preparare i documenti prima di pubblicare l'annuncio evita che la trattativa si blocchi a metà.
- La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale della casa: le difformità vanno sanate prima del rogito.
- Foto, planimetria e tour virtuale decidono chi ti contatta e con quanta convinzione arriva alla visita.
Vendere casa è un percorso con molti passaggi e qualche trappola, soprattutto sui documenti. Questa guida li mette in ordine, così sai cosa aspettarti e cosa preparare.
1. La valutazione: il passo che decide il resto
Il prezzo di partenza determina quasi tutto. Troppo alto, e la casa viene vista, scartata e poi ribassata, perdendo attenzione proprio quando ne avrebbe di più. Troppo basso, e lasci sul tavolo denaro tuo.
Una valutazione seria parte dalle compravendite concluse nella stessa zona negli ultimi mesi, per case simili per stato e dimensione. Non dai prezzi richiesti negli annunci, che raccontano le aspettative dei venditori e non quanto le case vengono pagate davvero.
C'è poi un passaggio che molti sottovalutano: se chi compra ha bisogno di un mutuo, la banca fa stimare la casa da un perito. Se il prezzo concordato è molto sopra la stima, il finanziamento si riduce e la vendita rischia di saltare.
Studio Toio offre la valutazione gratuita e senza impegno.
2. I documenti da preparare
Avere tutto pronto prima di pubblicare l'annuncio ti permette di rispondere subito alle domande di chi compra e di arrivare al compromesso senza sorprese.
- ✓Atto di provenienza: l'atto con cui hai acquistato la casa, o quello di donazione o successione.
- ✓Planimetria e visura catastale aggiornate. La planimetria deve corrispondere allo stato reale: nell'atto di vendita dovrai dichiararlo.
- ✓Pratiche edilizie: i titoli con cui sono stati autorizzati i lavori fatti negli anni, ed eventuali sanatorie. Recuperarle in Comune può richiedere tempo: meglio muoversi subito.
- ✓APE l'attestato di prestazione energetica. Serve già per l'annuncio, che deve riportare classe energetica e indice di prestazione.
- ✓Certificato di agibilità, se disponibile.
- ✓Documenti condominiali: regolamento, ultimi verbali e una dichiarazione dell'amministratore su spese pagate e lavori già deliberati.
- ✓Certificazioni degli impianti, se le hai: non sempre sono obbligatorie, ma rassicurano chi compra.
- ✓Se hai un mutuo in corso: il conteggio della banca per estinguerlo al rogito.
3. Tasse e verifiche prima di vendere
Se vendi entro cinque anni dall'acquisto, l'eventuale guadagno, la plusvalenza, può essere tassato. Non lo è se per la maggior parte di quel periodo la casa è stata la tua abitazione principale o quella dei tuoi familiari, oppure se l'hai ricevuta in eredità.
Se hai comprato con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, verifica con il notaio cosa comporta la vendita: in alcuni casi, per non perderle, devi ricomprare un'altra abitazione principale entro un anno.
4. Presentare la casa
Chi cerca casa confronta molti annunci prima di decidere chi contattare. Qualche foto fatta con il telefono non basta più: servono fotografie professionali, una planimetria leggibile e un annuncio che dica subito le cose che contano, come piano, esposizione, spese condominiali e classe energetica.
Il tour virtuale 3D fa un lavoro in più: permette a chi è interessato di vedere la casa prima di muoversi. Alle visite arrivano così persone che la conoscono già e sono davvero interessate, e diminuiscono quelle fatte solo per curiosità.
5. Visite, proposte e trattativa
Quando arriva una proposta d'acquisto scritta, non guardare solo il prezzo. Conta anche il resto: se chi compra ha bisogno di un mutuo e se ha già una prevalutazione della banca, quali tempi propone per il rogito, quali condizioni pone.
Se accetti la proposta, diventa vincolante per entrambi e la somma versata vale come caparra confirmatoria. Se chi compra si ritira senza giusta causa, la trattiene il venditore; se ti ritiri tu, devi restituirla raddoppiata.
6. Dal compromesso al rogito
Il compromesso fissa prezzo, tempi e condizioni definitive e va registrato all'Agenzia delle Entrate. Da lì al rogito passano di solito alcuni mesi, il tempo per il mutuo di chi compra e per le ultime verifiche del notaio.
Al rogito ricevi il saldo e consegni le chiavi. Se sulla casa c'è un mutuo, lo si estingue con parte del ricavato e la banca provvede a cancellare l'ipoteca.
Se invece stai comprando
Budget, imposte, proposta, compromesso, mutuo e controlli prima del rogito: trovi tutti i passaggi nella nostra guida per comprare casa a Milano.
I passaggi in sintesi
- Valutazione della casa sulle compravendite reali della zona.
- Raccolta dei documenti, verificando la conformità catastale e urbanistica.
- Foto, planimetria, tour virtuale e annuncio.
- Visite, proposta e trattativa.
- Compromesso e rogito, con consegna delle chiavi.
